Immobilien
Der Weg zur sicheren Immobilientransaktion:
Notarielle Begleitung von der ersten Beratung bis zum Abschluss
Bedeutung des Immobiliengeschäfts
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist häufig das bedeutendste finanzielle Geschäft im Leben vieler Menschen. Hier werden oft erhebliche Teile des ersparten Vermögens investiert oder Darlehen für den Erwerb aufgenommen. Auch für den Verkäufer stellt der Grundbesitz meist den wertvollsten Vermögensgegenstand dar.
Notarielle Begleitung
Die Beteiligung eines Notars sichert, dass alle Parteien bei diesem entscheidenden Schritt fachkundig beraten sind und Risiken minimiert werden. Der Notar gewährleistet eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung, holt erforderliche Unterlagen ein und überwacht die korrekte Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Schutz von Käufer und Verkäufer
Ein zentraler Aspekt der notariellen Tätigkeit ist es, sicherzustellen, dass der Kaufpreis nur fließt, wenn die Immobilienübertragung gesichert ist – und umgekehrt. Der Notar nimmt die Wünsche und Zielvorstellungen der Vertragsparteien auf, informiert über rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten und entwirft auf dieser Basis einen ausgewogenen Kaufvertrag.
Vielfalt der Immobilienkaufverträge
Ob Bauplatz, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Erbbaurecht – jede Immobilienart erfordert spezielle Vertragsbedingungen. Besonders bei Bauträgerverträgen, bei denen Immobilien erworben werden, die noch zu errichten sind, ist der Notar gefordert, umfassende Regelungen zu treffen.
Kernregelungen im Kaufvertrag
- Der Notar regelt zuverlässig wichtige Aspekte wie:
- Sicherstellung der Rechte von Käufer und Verkäufer
- Umgang mit bestehenden Belastungen
- Gewährleistung bei Mängeln
- Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
- Aufteilung der Erschließungskosten
- Notwendigkeit einer Vermessung bei Teilflächenkäufen
Finanzierung
Vor der notariellen Beurkundung sollte die Finanzierung geklärt sein. Bespricht der Käufer mit seiner Bank die Auszahlungsbedingungen des Darlehens, kann der Notar die Kaufpreisfälligkeit entsprechend anpassen. Ist die Finanzierung beim Vertragsabschluss bereits festgelegt, erfolgt die Beurkundung der das Darlehen sichernden Grundpfandrechte (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung.
Fälligkeit des Kaufpreises
Für den Käufer ist es entscheidend, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn gewährleistet ist, dass er das Grundstück unbelastet und gesichert übernehmen kann. Im Kaufvertrag wird die Zahlung des Kaufpreises üblicherweise an bestimmte Bedingungen geknüpft:
- Eintragung einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch, welche das Grundstück für den Käufer reserviert
- Vorliegen aller notwendigen Genehmigungen
- Verfügbarkeit aller Unterlagen, die zur Löschung bestehender Grundschulden und Hypotheken nötig sind
- Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht
Besitz, Nutzen und Lasten
Der wirtschaftliche Übergang des Grundstücks findet normalerweise mit der Zahlung des Kaufpreises statt. Ab diesem Zeitpunkt gehen Besitz und alle damit verbundenen Erträge und Lasten auf den Käufer über. Falls der Käufer den Grundbesitz vor der vollständigen Bezahlung übernehmen möchte, wird der Notar entsprechende Sicherheitsmaßnahmen für den Verkäufer vorschlagen.
Eigentumsübertragung
Das Eigentum wird erst übertragen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Der Notar reicht dann den Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Grundbuch ein. Zudem wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes benötigt, die erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt wird.
Kreditsicherheiten
Bei der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Darlehen werden in der Regel Grundschulden als Kreditsicherheiten verwendet. Der Käufer muss zustimmen, dass diese Sicherheiten im Grundbuch eingetragen werden. Der Notar erläutert den Inhalt der Grundschuldvereinbarungen und die damit verbundenen Risiken. Besonders wichtig ist die sogenannte Zweckerklärung, die festlegt, welche Schulden durch die Grundschuld gesichert werden.
Wohnungskauf
Der Kauf einer Eigentumswohnung umfasst nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Anteile am gesamten Gebäude und Grundstück. Die Wohnungseigentümer teilen sich das Eigentum an Grund und Boden, während die Wohnung und eventuelle Zusatzeinrichtungen wie Kellerräume oder Stellplätze als Sondereigentum gelten. Sondernutzungsrechte können bestimmte Nutzungsbereiche exklusiv einem Eigentümer zuweisen.
Die Teilungserklärung regelt die Verwaltung der Wohnanlage und die Kostenverteilung. Vor dem Kauf sollte sich der Käufer über die Teilungserklärung, das monatliche Hausgeld, bestehende Instandhaltungsrücklagen und mögliche Rückstände informieren.
In allen Phasen einer Immobilientransaktion gewährleistet der Notar, dass die rechtlichen Bedingungen eingehalten werden, um die Interessen sowohl des Käufers als auch des Verkäufers zu schützen. Er bietet unparteiische Beratung und sorgt für eine reibungslose und sichere Abwicklung der Immobilienübertragung.
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